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土地增值税核定征收计税依据的确定

发布时间:2021-05-26 18:15:47 来源:税务筹划 次阅读

土地增值税核定征收计税依据的确定

在项目销售结束后应进行清算,清算后按照四级累进制计算应缴税额,毛利达50%的部分增值税税率达到利润率30%,毛利高于200%的部分,增值税税率更是达到60%。

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据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

房地产企业土地增值税的会计核算

一. 预缴土地增值税的核算  

房地产企业收到预收款项时,不能确认收入,会计分录:  

借:银行存款  

贷:预收账款  

对于预收款,需要预缴土地增值税,预缴税款时

借:应交税费——应交土地增值税  

贷:银行存款  

此时,由于收入未能确认,不能将预缴的税金计入当期损益。 

二、计提和预提土地增值税的核算  

预收款项确认为收入时  

借:预收账款  

贷:主营业务收入  

同时,对已缴纳的税金,计提土地增值税并计入当期损益

借:营业税金及附加  

贷:应交税费——应交土地增值税  

土地增值税是取得预收款时先预缴税金,清算时再汇算清缴、多退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则,企业还需要预提一定金额的土地增值税,以避免低估费用和负债、高估利润。

预提该部分税金时

借:营业税金及附加  

贷:其他应付款——预提土地增值税

(此处不宜贷记“应交税费——应交土地增值税”科目,因为从税法角度讲,纳税义务还没有发生,计入应交税费易引起误解。)

在这里,计提是根据预缴的税款提取的土地增值税,预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税,实务中计提与预提往往混用。  

三、汇算清缴土地增值税的核算  

汇算清缴土地增值税时,如果总税款大于计提和预提数,则对于其差额

借:营业税金及附加  

贷:应交税费——应交土地增值税  

同时  

借:其他应付款——预提土地增值税  

贷记“应交税费——应交土地增值税  

如果总税款小于计提和预提数,则对于其差额  

借:应交税费——应交土地增值税  

贷:营业外收入  

同时  

借:其他应付款——预提土地增值税  

贷:应交税费——应交土地增值税  

实际补交税款时  

借:应交税费——应交土地增值税  

贷:银行存款  

四、确认递延所得税资产  

房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款,但在当年计征所得税时不允许税前扣除,这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致,形成可抵扣暂时性差异,从而需要确认相应的递延所得税资产。此时,会计处理为:  

借:递延所得税资产  

贷:所得税费用——递延所得税费用 

土地增值税核定征收计税依据的确定应该怎么做?适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

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